Циан

Как зарабатывает Циан

Циан связывает продавцов, покупателей, арендаторов, собственников и профессиональных участников рынка недвижимости. За размещение и продвижение объявлений платят владельцы объектов и агентства. Застройщики покупают обращения потенциальных покупателей, а рекламодатели — доступ к аудитории площадки. Транзакционные сервисы помогают сопровождать сделку. У этих источников дохода разная зависимость от числа объектов, стоимости рекламы и активности покупателей.

В 2025 году среднемесячная аудитория составляла 20,2 млн посетителей, среднесуточное число объявлений — 2,11 млн. Это средние запасы аудитории и предложений: их нельзя складывать с количеством полученных за год лидов. Сопоставимого числа лидов за весь 2025 год в выбранном раскрытии нет. За первое полугодие 2026 года застройщики получили 112,3 тыс. лидов против 107,9 тыс. годом ранее; средняя выручка от лида выросла с 19,3 до 22,6 тыс. ₽. Рост цены обращения поэтому объясняет выручку сильнее, чем один прирост числа лидов.

Площадке помогают известный бренд и накопленная база предложений. Удержание аудитории требует расходов на продукт и маркетинг. Покупатели могут искать объект сразу на нескольких площадках; конкуренция с другими классифайдами и банковскими сервисами ограничивает возможность бесконечно повышать тарифы. Высокая стоимость ипотеки и слабые продажи новостроек способны снижать спрос застройщиков на платные обращения. Ускорение выручки при такой конъюнктуре нужно проверять по цене и объёму каждого направления.

Из чего складывается выручка

Основную часть дохода дают объявления и лидогенерация. Медийная реклама и прочие услуги расширяют этот набор. В «Прочем Основного бизнеса» находится остаток после трёх раскрытых крупных направлений; его нельзя целиком приписать одному новому продукту. Транзакционный бизнес в 2025 году принёс 574 млн ₽ выручки и показал отрицательную скорректированную EBITDA 418 млн ₽. Он пока требует поддержки прибыльного Основного бизнеса.

Факт первого полугодия 2026 года сохраняется полностью. Оставшаяся выручка рассчитывается от второго полугодия 2025 года: рост размещений 18%, лидов 20%, медийной рекламы 25%, прочего 20%, транзакций 0%. Это авторские допущения. Они дают рост годовой выручки примерно на 19,6%, внутри подтверждённого компанией диапазона 17–22%. На 2027 год заложен более умеренный рост основных направлений.

История начинается с 2022 года. Для него использована отчётность предшественника Cian PLC, а для 2023 года — сравнительная колонка последующей отчётности нового родителя. Позднейшая группировка переносит 75 млн ₽ выручки 2022 года между Основным и Транзакционным бизнесом, сохраняя общий итог. В раскрытии 2023 года есть разница 7 млн ₽ между двумя таблицами размещений; здесь выбрана финансовая разбивка, сходящаяся с полной выручкой. Причина расхождения отдельно не объяснена компанией.

От расходов к прибыли владельцев

Компания раскрывает расходы на маркетинг, персонал, ИТ, амортизацию и прочие операционные статьи. Отдельной сопоставимой себестоимости или административных расходов такой отчёт не даёт. В 2025 году персонал стоил 5,7 млрд ₽, маркетинг — 4,6 млрд ₽. Вместе эти статьи определяют большую часть затрат и чувствительность прибыли к росту выручки.

Обычная EBITDA здесь равна операционной прибыли плюс амортизация. Скорректированная EBITDA компании дополнительно возвращает расходы на выплаты акциями и реструктуризацию. За 2025 год эти показатели составили 3,118 и 3,570 млрд ₽; за первое полугодие 2026 года — 2,575 и 2,721 млрд ₽. В оценке бизнеса используем обычную EBITDA, сохраняя стоимость вознаграждения сотрудников акциями.

Во втором полугодии 2026 года маркетинг растёт на 8%, персонал на 12%, ИТ на 10%, прочие расходы на 6% к соответствующему остатку 2025 года. Амортизация задана отдельно. Это даёт около 30,4% скорректированной годовой рентабельности при ориентире компании не ниже 30%. Обычная рентабельность ниже, поскольку сохраняет расходы SBC и фактическую реструктуризацию первого полугодия. Разовые будущие расходы на реструктуризацию в базе не повторяются.

Финансовые доходы в 2025 году поддерживал крупный денежный остаток. После выплат акционерам и выкупа эта опора уменьшается. В прогнозе процентный доход зависит от среднего остатка денег и ключевой ставки; его нельзя сохранить на прежнем уровне независимо от расходов капитала. Налог на будущую положительную прибыль принят равным 28%. Фактическая ставка составила 32,2% в 2025 году и 27,2% в первом полугодии 2026 года. Налоговое примечание раскрывает невычитаемые расходы, а льготы дочерних ИТ-компаний лишь частично их компенсируют. Поэтому в базе сохраняется расход выше формальных 25%; варианты 25% и 32% показаны отдельно. Валютный результат известного полугодия сохраняется, будущая курсовая прибыль или потеря не задаётся.

Для оценки акции нужна прибыль владельцев материнской компании. Вся прибыль группы используется в операционном денежном потоке. За 2025 год группа заработала 2,862 млрд ₽, владельцам принадлежало 2,655 млрд ₽; за первое полугодие 2026 года — 2,045 и 1,927 млрд ₽ соответственно. В будущем доля НКД приближённо сохраняется на уровне 5,47%. Это допущение о распределении будущей прибыли; неизвестный новый обмен акций в него не включён.

Историческая EPS взята из отчётности. Её знаменатель — средневзвешенные акции с правилами конкретного периметра. Прогнозная прибыль на акцию в таблице делится на конечное внешнее количество после выкупа и известных RSU; это экономическая оценка на будущую внешнюю акцию, не прогноз точной бухгалтерской EPS. Текущий P/E использует капитализацию последней подтверждённой внешней базы, поэтому отличается от деления текущей цены на эту расчетную величину. Изменение родительской структуры и доли в операционной дочке ограничивает сопоставимость ранних показателей на акцию.

Как прибыль превращается в деньги

При переходе к OCF возвращаем амортизацию и неденежное вознаграждение акциями, заменяем начисленные проценты и налог денежными поступлениями и платежами, учитываем расчёты с покупателями и поставщиками. В 2025 году операционный поток достиг 4,334 млрд ₽. Денежные покупки основных средств и НМА составили 181 млн ₽, поэтому простой FCF до основной суммы аренды равен 4,153 млрд ₽. За первое полугодие 2026 года OCF составил 2,446 млрд ₽, денежный CAPEX — 122 млн ₽.

Малый денежный CAPEX не означает, что разработка обходится компании почти бесплатно: большая часть текущих расходов на сотрудников уже уменьшила прибыль и OCF. Признанные поступления НМА, капитализированная разработка и оплаченные покупки активов измеряют разные вещи. В 2025 году признано 124 млн ₽ поступлений НМА, в том числе 37 млн ₽ разработки, а денежная покупка НМА составила 132 млн ₽. Амортизация приобретённых брендов и клиентских активов также отличается от расходов текущей команды.

В прогнозе денежный CAPEX составляет 150 млн ₽ во втором полугодии 2026 года и 1,2% выручки в 2027 году. Отток оборотного капитала будущего периода принят равным 1% его выручки. Это упрощение: крупное изменение авансов клиентов, дебиторской задолженности или налоговых платежей изменит денежный результат.

Деньги, капитал и выкуп

На 30 июня 2026 года у группы было 4,085 млрд ₽ денежных средств и 39 млн ₽ обязательств по аренде. Банковского долга в выбранных формах нет. Для сравнения: на 30 июня 2025 года деньги составляли 5,186 млрд ₽, ещё 5,558 млрд ₽ лежали на депозитах свыше трёх месяцев. Сумма этих двух статей характеризует широкую ликвидность, но не является строкой денежных средств. Такое различие важно для объяснения движения денег между отчётными датами.

В июле 2026 года началась программа выкупа на сумму до 4 млрд ₽ сроком на 12 месяцев. К 17 августа подтверждены покупки 1 076 520 акций за 649,9 млн ₽. Это уже после полугодового баланса. В базовом сценарии они входят в лимит 2 млрд ₽ второго полугодия; ещё до 2 млрд ₽ запланировано до завершения программы в 2027 году. Цена оставшихся покупок условно принята равной 668,4 ₽. Известные покупки сохраняют фактическое соотношение суммы и количества.

Будущий выкуп ограничивают деньги и капитал после дивидендов. Полный лимит 4 млрд ₽ в базовом сценарии не выбирается: оставшуюся покупку ограничивает заданный резерв капитала. Минимум 500 млн ₽ денег и 500 млн ₽ капитала владельцев — авторские ограничения модели. Выплаты и выкуп уменьшают капитал и механически повышают ROE даже при прежней прибыли; этот коэффициент следует читать вместе с остатком капитала и денежным резервом. Юридически доступный для распределения капитал РСБУ отдельно не прогнозируется.

Юридический выпуск составляет 77 670 490 акций. На 30 июня 2026 года 9 345 343 были казначейскими, внешними оставались 68 325 147. Выкуп меняет внешний пакет, сохраняя юридический выпуск. Последняя подтверждённая внешняя база после раскрытой августовской покупки — 67 248 627 акций. Точное количество после всех возможных операций к дате оценки неизвестно; текущая капитализация использует эту последнюю подтверждённую базу с указанной датой.

Награды RSU в количестве 1 433 983 на конец полугодия включают 665 437 доступных к исполнению, а не прибавляются к ним. В прогнозе доступные к исполнению награды и оставшиеся покупки второго полугодия условно завершены до 27 ноября 2026, остальные известные награды — до декабрьской прогнозной выплаты 2027. Это авторский календарь; после фактических операций число внешних акций и получателей дивиденда нужно обновить. Остальной зарезервированный пакет связан в том числе с обменом акций операционной компании. Будущие расходы SBC остаются в прогнозной обычной EBITDA; точный график новых наград неизвестен. Полный обмен одновременно изменил бы внешние акции и НКД; исключить его пакет из знаменателя и безусловно присвоить всю дочернюю стоимость владельцам нельзя.

Какие дивиденды остаются покупателю

Политика предусматривает 60–100% скорректированной чистой прибыли группы, с возможностью специальных выплат. Она корректирует прибыль, в частности, на капитализированную разработку, её амортизацию, расходы акциями и амортизацию приобретённых нематериальных активов. Точный исторический размер всей скорректированной базы не раскрыт отдельным сопоставимым рядом. Обычную чистую прибыль нельзя автоматически считать её заменой.

За 2025 год утверждены специальные 104 ₽ на акцию. В июне 2026 года утверждены 53 ₽, из которых 23,7 ₽ компания относит к специальной составляющей. Обе отсечки прошли до даты оценки и в будущую стоимость дивидендов не включаются. 16 октября совет директоров рекомендовал ещё 33 ₽ за девять месяцев 2026 года. Собрание назначено на 19 ноября, предложенный реестр — на 30 ноября. Событие сохраняет статус рекомендации; условный последний день покупки при T+1 — 27 ноября.

По консолидированной сверке за 2025 год начислено 7,036 млрд ₽ дивидендов, выплачено 6,475 млрд ₽. Начисленная групповая сумма выше FCF после основной суммы аренды в 4,121 млрд ₽. Специальное распределение требовало накопленных денег. Этот групповой агрегат используется для сравнения с групповым FCF; отличающийся итог таблицы дивидендов на IR не превращается в вымышленное точное число получателей.

Два транша 2026 года дают 86 ₽, включая специальную часть. Будущий остаток на дату оценки составляет 33 ₽. Рекомендация входит в годовую сумму и денежный бюджет один раз. Остаток прежних дивидендных налоговых обязательств оценивается отдельно: из 561 млн ₽ на начало года, начислений 4,064 млрд ₽ и выплат 4,333 млрд ₽ следует 292 млн ₽ при отсутствии иных изменений. В раскрытой кредиторской задолженности видна более узкая дивидендная строка 2 млн ₽; точную классификацию всего остатка модель не устанавливает.

Для будущих выплат строим расчетную скорректированную прибыль: NI группы плюс SBC, амортизация разработки и оцененная PPA-амортизация, минус признанная капитализация разработки. Внутри PPA подтверждены 89 млн ₽ годовой амортизации брендов и клиентской базы; ещё 81 млн ₽ — оценка амортизации приобретённого ПО SmartDeal по стоимости и сроку использования. Его точная доля внутри общей амортизации ПО отдельно не раскрыта. Промежуточные расходы на разработку также оценены, поэтому эти суммы остаются авторским приближением определения политики.

Механическое удвоение полугодия, прибавление прошлогоднего сезонного остатка и прогноз по драйверам дают близкие, но разные базы 2026 года. Обычная денежная часть 2026 учитывает прежний транш на его собственной базе и будущие 33 ₽ на прогнозных внешних акциях. Конечное количество после выкупа не применяется задним числом ко всем прошлым выплатам. На 2027 год выбран payout 80% расчетной базы, затем проверяется покрытие деньгами и капиталом. Выплата условно поставлена в декабрь 2027 года; это авторский календарь, решения на такую сумму и дату нет. Дополнительный дивиденд за 2026 год сверх уже учтённых 86 ₽ не прибавляется. Вознаграждение акциями сохраняет стоимость в обычной EBITDA, а передача уже известных RSU отдельно влияет на число получателей будущих выплат.

Сколько стоит акция

Оцениваем бизнес на конец 2027 года по 6× обычной EBITDA. Затем прибавляем прогнозные деньги, вычитаем аренду и оцененную экономическую стоимость НКД, делим капитал владельцев на внешние акции после выкупа и известных RSU. Дивиденды до выхода прибавляются отдельно с дисконтированием по датам получения прав. Точные даты денежных платежей по будущим решениям неизвестны; выплаченные летом 53 ₽ повторно не учитываются.

Множитель 6× — авторский базовый ориентир. Его можно сравнить с текущими отраслевым и рыночным значениями, но он не является обещанием возврата к старой биржевой оценке. Исторический множитель до завершения перестройки группы не используется как автоматическая премия. Для текущего EV экономическая стоимость НКД приближённо восстанавливается из капитализации владельцев и доли 5,47%; в конечной оценке такая же доля вычитается из стоимости всей группы. Это приближение: НКД относится к операционной дочке, а не равномерно ко всем отдельным активам родителя.

Доходность 20% годовых отражает выбранную требуемую компенсацию за цикличность недвижимости, конкуренцию и неопределённость будущих распределений. При большем требовании доходности или меньшем множителе оценка снижается. Вариант с нулевой НКД в таблице — чувствительность оценки доли, а не бесплатный сценарий её обмена. Действительный обмен потребовал бы нового расчёта числа акций. Отдельно важны цена выкупа, скорость передачи RSU, расходы на персонал и маркетинг и восстановление спроса на жильё.

Управление и ограничения вывода

Годовой отчёт за 2025 год показывает группу Спидтайм с 35%, MM Asia Invest Limited с 7%, ЛБВФ Инвестментс Лимитед с 8%, Cian Investments Ltd с 6% и свободное обращение 44%. Проценты рассчитаны компанией от специальной базы около 71,9 млн акций, исключающей около 5,8 млн мотивационных квазиказначейских акций. Их нельзя переносить на юридические 77,67 млн без пересчёта. Пакет Cian Investments не голосует по корпоративной политике. В этом отчёте генеральным директором указан Дмитрий Григорьев; отдельного подтверждения изменения состава владельцев к октябрю 2026 года нет.

Платформа быстро увеличила операционную прибыль, а денежные покупки активов занимают небольшую долю выручки. Одновременно значительная часть старого денежного запаса распределяется через дивиденды и выкуп. Базовая оценка поэтому зависит от сохранения операционной рентабельности и дисциплины расходов после этих выплат. Остаток денег в балансе сам по себе не обосновывает прежнюю прибыль от депозитов или неограниченный выкуп.

Слабое место прогноза — неполное раскрытие скорректированной дивидендной базы и будущих движений капитала. После новой отчётности нужно обновить денежный остаток, фактический выкуп, передачи RSU, долю НКД и решения о дивидендах. Здесь приведён один базовый сценарий с отдельной чувствительностью; это не индивидуальная инвестиционная рекомендация.