Циан — крупная российская платформа объявлений и сервисов вокруг сделок с жилой недвижимостью, которая монетизируется в основном на профессиональных участниках рынка (агенты, агентства, застройщики).

Краткая история и этапы

Компания выросла из проекта начала 2000‑х, постепенно превратившись в федеральный proptech‑бизнес с экосистемой сервисов вокруг покупки/продажи/аренды. Среди ключевых этапов обычно выделяют запуск в 2001 году, переход к платной модели для части пользователей в середине 2000‑х, экспансию в Санкт‑Петербург через сделки M&A, федеральный рост за счет регионов и дальнейшую публичную историю (листинг и затем редомициляция/перерегистрация в РФ). В 2025 году торги акциями российской структуры Циан стартовали на Московской бирже.

Бизнес‑модель и монетизация

Ядро бизнеса — рекламно‑классифайдная модель в недвижимости: платформа сводит спрос и предложение, а зарабатывает на доступе к аудитории и инструментах продвижения. Основные денежные потоки формируются в “Core Business” (размещение объявлений, лидогенерация и медийная реклама), где платежеспособный клиент — чаще профессионал (агент/агентство/девелопер), а массовая аудитория обеспечивает трафик. На вторичном рынке доминируют платежи за размещение и продвижение объявлений (часто по модели оплаты за период), а в новостройках важную роль играют лидогенерация и бренд‑реклама застройщиков.

От чего зависит выручка

Выручка чувствительна к циклу рынка жилья и ипотеке, но разные сегменты реагируют по‑разному. Для размещения объявлений важны: (1) объем предложения (сколько объектов выходит в экспозицию), (2) длительность экспозиции (как долго объект “висит” до сделки), (3) ценовая политика и микс тарифов/пакетов, (4) спрос на платные опции продвижения. Для новостроек критичны: активность первичного рынка, маркетинговые бюджеты девелоперов и конверсия трафика в обращения (лиды), поэтому ужесточение ипотечных условий обычно сильнее бьет по лидогенерации и транзакционным продуктам, чем по “листингу”.

Финансовая логика

Логика масштабирования близка к другим маркетплейсам/классифайдам: при росте базы и эффективности монетизации unit‑экономика улучшается, а часть затрат (разработка платформы, бренд, инфраструктура) растет медленнее выручки — отсюда потенциал маржинальности при стабильном трафике. При этом менеджмент прямо указывал ориентиры по росту и марже на 2025 год, что задает “коридор ожиданий” рынку, но дальнейшая траектория будет зависеть от ипотечного цикла и конкуренции. В 2024 году компания описывала разнонаправленные эффекты: листинговая выручка поддерживалась ценой/объемом объявлений, а лидогенерация в новостройках испытывала давление на фоне более сложной ситуации со спросом.

Дивиденды и что на них влияет

Дивидендная политика привязана к скорректированной чистой прибыли и предполагает выплату значительной доли результата при сохранении финансовой устойчивости, при этом допускаются и разовые (специальные) дивиденды из накопленных источников. Практически это означает, что дивиденды зависят не только от бухгалтерской прибыли, но и от (1) качества денежного потока, (2) потребности в инвестициях/поглощениях, (3) решения совета директоров по “обычным” и “специальным” выплатам. Дополнительно на дивиденд на акцию влияет база акций в обращении и возможные корпоративные действия (например, выкуп), поэтому сравнивать выплаты корректнее в связке “прибыль → денежный поток → payout → DPS”.

Риски, проблемы и конкуренты

Ключевой риск — цикличность: охлаждение ипотечного спроса и первички может снижать доходы в лидогенерации/транзакционных продуктах и повышать неопределенность по бюджетам застройщиков, даже если “листинг” частично компенсируется более длинной экспозицией объявлений. Второй блок — конкуренция: крупнейшие альтернативы для пользователя и рекламодателя включают Авито Недвижимость, Яндекс Недвижимость, Домклик и Юлу; Авито и Циан обычно рассматриваются как крупнейшие по базе объявлений, а у Домклика есть экосистемное преимущество за счет связки с ипотекой и сервисами Сбера. Третий блок — платформенные/операционные риски: зависимость от качества трафика (в т.ч. поискового), борьба с мошенничеством и качество модерации, а также ценовая конкуренция за профессиональных клиентов.